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2025/07/18
不動産投資は本当に節税になる？減価償却の仕組みと「誤解」の正体
「不動産投資で節税できる」と聞いたことはありませんか？
実際、不動産を使った節税スキームはよく知られています。ただ、メリットばかりが強調されているケースも少なくありません。
特に給与所得が高いサラリーマンや個人事業主の方の間では、「減価償却で赤字をつくって税金を取り戻そう」といった話を聞くことがあります。
しかし、本当に「節税」はそんなにお得なのでしょうか？
そして、不動産投資の本質は節税にあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資における節税の仕組みと注意点、そして僕が考える不動産投資と資産形成についてお話しします。
不動産を使った節税には「2つの種類」がある
まず、不動産を活用した節税といっても、大きく分けると2つあります。
1．資産に対する節税｜相続・贈与・株価対策
ひとつは、持っている資産に対する税金を考えるものです。
個人であれば相続税対策、法人であれば自社株評価など、次世代に資産を引き継ぐときの税負担を考える場面で不動産が使われることがあります。
例えば、現金1億円を持っていれば、基本的には1億円の現金として評価されます。
一方で不動産の場合、相続税を計算するときは土地や建物について一定の方法で評価されるため、実際の売買価格とは異なる評価になることがあります。
そのため、相続や事業承継では不動産が有効になるケースがあります。
ただ、この記事で話したいのは、こちらではありません。
2．所得に対する節税｜給与などとの損益通算
もうひとつが、所得税や住民税を抑えることを目的に、不動産所得で発生した赤字を他の所得と損益通算する考え方です。
特に、
- 給与所得が高いサラリーマン
- 本業の所得が大きい個人事業主
- 不動産投資による税効果を提案されている人
などが一度は聞いたことがある話だと思います。
この「所得に対する節税」が、一見するとかなりお得に見えます。
ただ、僕はここを節税だけで判断するのは危ないと思っています。
減価償却による赤字は、本当に「儲かった」と言えるのか？
高所得のサラリーマン向けに提案される不動産投資では、築浅の都心ワンルームマンションなどを使った税対策を聞くことがあります。
取得時に費用計上できる諸経費や、毎年の建物の減価償却費、不動産賃貸に必要な経費などを計上し、不動産所得が赤字になれば、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算するという考え方です。
ほかにも、節税系のYouTubeやブログでは、
「築古の木造戸建を買って短期間で償却すれば、数百万円単位の節税になる」
といった話が出てきます。
実際、短期間で大きな減価償却費を計上するという意味では、築古木造は節税効果が大きく見えやすいです。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
法定耐用年数をすべて経過した中古資産について、一定の条件を満たして簡便法を使う場合、耐用年数を4年として計算できるケースがあります。
仮に減価償却の対象になる建物価格が1,200万円で、4年間の定額償却となれば、単純化すると年間300万円程度の減価償却費になるイメージです。
数字だけを見ると、かなり大きいですよね。
でも、ここで考えてほしいのが、
帳簿上の赤字と、実際にお金を失っていることは同じではない。
ということです。
実際には家賃収入があり、ローン返済があり、修繕費があり、手元に残るキャッシュフローがあります。
減価償却によって所得税や住民税が軽くなったとしても、それだけを見て「この投資は成功した」と判断するのは違うと思います。
節税を続けるために、また次の物件を買うのか？
短期的に大きな減価償却費を取れる築古物件は、節税効果が大きく見えます。
ただし、その効果は永遠には続きません。
例えば4年で償却が進めば、その後は同じような減価償却費を取れなくなります。
そうすると、
「また節税するためには次の物件を買わないと」
という話になってきます。
ここで僕は少し違和感があります。
節税するために不動産を買って、その節税効果が切れるから、また不動産を買う。
これが本当に投資なのかということです。
築古物件であれば、当然ながら空室や修繕のリスクも考えなければいけません。
節税額だけを見て買った結果、修繕費で大きなお金が出ていったら、本末転倒です。
売却するときにも税金は考えないといけない
もうひとつ、減価償却を使った不動産投資で忘れてはいけないのが売却です。
建物を売却したときの取得費は、購入したときの建物価格をそのまま使うわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額などを差し引いて計算します。
つまり、減価償却が進んでいるほど、売却時の取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が大きくなる可能性があります。
だから僕は、減価償却による節税には「税金を将来に送っている側面もある」と考えています。
もちろん、購入価格、売却価格、保有期間、所得状況などによって結果は変わるので、すべてが単純な税金の先送りになるわけではありません。
ただ、
「今、いくら税金が戻るのか」だけでは判断できない。
これは間違いありません。
売却時の税率は保有期間で大きく変わる
個人が土地や建物を売却したときの譲渡所得に対する税率は、所有期間によって大きく変わります。
原則として、
- 短期譲渡所得：約39.63％
- 長期譲渡所得：約20.315％
です。
ここで注意したいのは、単純に購入日から5年間持てば長期譲渡になるわけではないということです。
「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかどうかで判定されます。
短期間で大きく減価償却して、すぐ売却する。
数字だけ見ると魅力的な場合もありますが、入口の節税だけでなく出口の税金まで含めて計算しなければ、本当の利益は分かりません。
さらに不動産を売却するときには、
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 必要に応じた登記関連費用
- その他売却のために必要になる費用
など、実際に現金が出ていくコストもあります。
経費になるかどうかと、現金が出ていくかどうかは別問題です。
所得の節税は「おまけ」くらいに考えたほうがいい
もちろん、僕は節税そのものが悪いと言っているわけではありません。
減価償却を適切に使い、不動産所得に赤字が出た結果、一定の範囲で損益通算できるのであれば、それを使わない理由はありません。
ただし、不動産所得の赤字なら何でも給与所得などと損益通算できるわけではなく、税務上の制限もあります。
大事なのは、節税から逆算して物件を買わないことです。
いい不動産を買った結果として節税にもなった。
僕は、この順番のほうが正しいと思っています。
不動産投資はあくまで資産形成の手段です。
「今年300万円経費が作れますよ」
という話より、
「この物件を10年持ったら、自分の資産はどうなっているのか」
を見るべきです。
長く不動産を持てば、むしろ納税するようになる
不動産投資がきちんと事業として成り立っていれば、ずっと赤字のままというのもおかしな話です。
家賃収入が入り、借入金の残高が減り、事業として利益が残れば、当然ながら税金を払う場面も出てきます。
つまり、不動産投資を長くやっていけば、
「どうやって税金をゼロにするか」
ではなく、
「税金を払ったあとに、いくら資産が残っているのか」
のほうが重要になってきます。
僕なら、
- 資産がどれだけ増えるのか
- キャッシュフローが安定しているか
- 空室が出ても耐えられるか
- 修繕費を織り込んでいるか
- どのタイミングで売却するのか
こういった部分を見ます。
節税額だけを見て物件を選ぶことはしません。
不動産投資の目的は「節税」ではなく「資産形成」
不動産投資に税務上のメリットがあるのは事実です。
ただし、減価償却によって一時的に所得を圧縮できたからといって、その物件自体がいい投資だとは限りません。
特に築古物件を短期間で償却する方法は、数字だけを見ると非常に魅力的に見えます。
でも、
「空室になったら？」
「修繕が発生したら？」
「売るときはいくら？」
「売却時の税金はいくら？」
「そもそも資産価値は残る？」
ここまで考えて初めて不動産投資です。
節税だけで不動産投資を語るのは、ダイエットを「水だけ飲めば痩せる」と言っているようなものです。
一時的に数字だけ変えることが目的ではありません。
僕が不動産投資で大事だと思っているのは、長期的に、安定して、自分の資産を増やしていくことです。
節税は、その過程で使えるものがあれば使えばいい。
でも、節税するために不動産を買うのではなく、資産形成になる不動産を買った結果、節税にもつながった。
僕はそのくらいの考え方がちょうどいいと思っています。