CURATION
2026/02/01
不動産投資提案の基礎｜不動産エージェントが学ぶべき投資・融資・独立の知識
不動産会社で働いていると、
「このままずっと会社員として営業を続けるのか」
「いつか独立して自分で仕事をしたい」
「不動産エージェントという働き方に興味がある」
「せっかく不動産業界にいるなら、自分でも不動産を持ちたい」
と考える方も多いと思います。
特に30代、40代、50代になると、
単純に毎月の給料だけではなく、
これから自分の収入や資産をどう作っていくのか
を考える機会が増えてきます。
そこで、不動産エージェントにぜひ学んでほしいのが、
不動産投資です。
今回の不動産エージェント研修では、
- なぜ不動産エージェントが不動産投資を学ぶべきなのか
- 仲介営業と不動産投資の関係
- 紹介営業・リピート営業
- キャッシュフロークワドラント
- 不動産投資とレバレッジ
- 自己資金の考え方
- CF・PL・BS
- ワンルームマンションとファミリーマンション
- 出口戦略
- 融資・金融機関
などについて解説しました。
不動産会社で営業をしている方、これから独立・起業を考えている方、不動産エージェントとして収入の柱を増やしていきたい方には、ぜひ理解してほしい内容です。
不動産エージェント向けのオンライン研修を開催しています
Revoでは、不動産営業・売買・賃貸・不動産投資など、実務で必要になる内容を学べる不動産エージェント研修を行っています。
現在不動産会社で働いている方や、将来的に独立・起業を考えている方も参加できます。
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1．なぜ不動産エージェントが「不動産投資」を学ぶべきなのか
不動産エージェントは、基本的には仲介手数料で売上を作ります。
ただ、投資提案ができるようになると、
取り扱える案件数も、取引単価も上がりやすくなります。
なぜか。
一つ大きいのが、
リピート取引が発生するからです。
例えば一般の住宅購入の場合、
同じお客様が毎年家を買うことは、ほとんどありません。
家を買って、
何年、何十年か住んで、
将来売る。
人生で何十回も住宅を売買する人は、なかなかいません。
ところが、不動産投資は違います。
1棟目を買う。
↓
運営する。
↓
2棟目を買う。
↓
3棟目を買う。
↓
一部を売却する。
↓
さらに大きな物件へ買い替える。
という取引が生まれます。
つまり、
1回の仲介で終わらず、長期間お客様と付き合える。
これが投資案件の大きな特徴です。
2．反響営業だけではなく「紹介」と「リピート」を作る
日本の不動産営業では、
SUUMO。
一括査定。
ポータルサイト。
広告。
こういったところから問い合わせをもらって、案件を対応していく「反響営業」が多いです。
一方で、僕が理想だと思っている不動産エージェントの営業は、
紹介＋リピート
です。
実際に、以前トップクラスの不動産エージェントへ、
「紹介営業と反響営業の割合はどうなっていますか？」
と聞いたことがあります。
紹介が約4割。
じゃあ残り6割が反響かと思ったら、違いました。
残りは、
リピート
だったんです。
ここは非常に重要だと思っています。
3．不動産投資なら「リピート営業」を作りやすい
一般住宅では、リピートと言っても限界があります。
でも投資家なら、
「次の物件を買いたい」
「今持っている物件を売りたい」
「売った資金でもっと大きい物件を買いたい」
という取引が続きます。
しかも一棟マンションやビルになれば、
数千万円。
1億円。
数億円。
という取引も普通にあります。
だから不動産投資を覚えると、
- 取引件数
- 客単価
- 紹介
- リピート
すべてに広がりが出てきます。
「物件を1回売って終わり」ではなく、その人の資産形成そのものに関わる。
ここまでできるのが、本来の不動産エージェントだと思っています。
4．普通の不動産営業マンは「投資提案」ができない
僕も不動産仲介会社で働いた経験がありますが、一般的な不動産会社で、
きちんと不動産投資の提案ができる営業マンは、そんなに多くありません。
賃貸を専門にしている。
居住用売買を専門にしている。
新築マンションを専門にしている。
投資用ワンルームだけを販売している。
会社によって扱う商品が決まっているケースが多いからです。
でも不動産エージェントなら、
お客様に合わせて、
- ワンルーム
- ファミリー区分
- 中古アパート
- 新築アパート
- 一棟マンション
- ビル
- 戸建
- 土地
などから考えることができます。
売りたい商品を提案するのではなく、その人に合った不動産を提案する。
これができるようになるためにも、不動産投資の知識が必要です。
不動産会社で働きながら「次のステップ」を考えている方へ
「今の会社では賃貸しか経験できない」
「売買を勉強したい」
「不動産投資も理解したい」
「将来は独立したい」
そんな方も多いと思います。
Revoの不動産エージェント研修では、会社員としての不動産営業だけではなく、その先の働き方まで考えながら研修を行っています。
▶ 不動産エージェント研修（Revo）オープンチャットはこちら
5．会社員から個人事業主、経営者、投資家へ
研修では「キャッシュフロークワドラント」の話もしています。
大きく分けると、
E＝Employee（従業員）
会社に雇われ、時間に対して給与をもらう。
S＝Self-employed（自営業・個人事業主）
自分自身が仕事をして収入を得る。
B＝Business Owner（ビジネスオーナー）
自分が動き続けなくても、仕組みや組織で事業が回る。
I＝Investor（投資家）
お金や資産に働いてもらう。
という考え方です。
僕自身、
「100人の社長を作りたい」
という考えでRevoを運営しています。
だから、エージェントになって終わりではありません。
最終的には、
B＝ビジネスオーナー
I＝投資家
まで目指してほしいと思っています。
6．目標は「I＋」の状態を作る
僕は投資について、
「投資をしているか、していないか」
だけでは考えていません。
目標は、
投資収入で、自分自身の生活費を賄える状態
です。
法人であれば、
- オフィス家賃
- 人件費
- 自分の給料
- その他固定費
などを、投資収入で賄える状態です。
そこまでいけば、本業の売上が多少上下しても慌てなくなります。
そしてこの考え方を、自分だけではなくお客様にも提案する。
「1棟買いましょう」
で終わるのではなく、
「最終的にどこまで資産を作りたいですか？」
というところから一緒に考える。
そうすると、
1件。
2件。
3件。
5件。
と取引が続いていきます。
これがリピート営業です。
7．不動産投資の大きな特徴は「レバレッジ」
不動産投資を理解するうえで、絶対に知っておいてほしいのが、
レバレッジ
です。
簡単に言えば、
融資を利用して、自分の持っている資金以上の不動産を取得すること
です。
例えば1,000万円持っている人がいます。
その1,000万円をそのまま運用して、仮に3％なら年間30万円です。
一方で、
その1,000万円を自己資金として使い、融資を利用して1億円の不動産を取得する。
仮に5％で運用できれば、単純な表面上の収入規模は大きく変わります。
もちろん実際には、
- 金利
- 元本返済
- 管理費
- 税金
- 修繕
- 空室
などを考えなければいけません。
ただ、
金融機関からお金を借りて、大きな資産を取得できる
というところが、不動産の非常に大きな特徴です。
8．現金を全部使うことが正解とは限らない
例えば1,000万円持っていて、
1,000万円の物件を現金で買ったら、その時点で手元の1,000万円はなくなります。
次の物件が欲しくなっても、またお金を貯めなければいけません。
一方で、
融資を利用して自己資金を抑えられれば、
手元資金を残しながら次の投資へ進める可能性があります。
だからお客様から、
「借金が怖いから全部現金で買います」
と言われたとしても、その考え方自体を否定する必要はありません。
ただ、
「現金を全部使った場合と、融資を使った場合では、その後どう変わるのか」
は説明できるようになってほしいです。
9．利回りだけでなく「金利との差」を見る
例えば、
物件利回り7％。
借入金利2％。
単純に考えると、この差は5％です。
この差を「スプレッド」と呼ぶことがあります。
不動産投資では、
いくらで借りて、いくらで運用できるのか
という考え方が基本になります。
だから、
「利回り7％だから良い物件」
だけでは判断できません。
融資条件までセットで考える必要があります。
10．「一番儲かる物件」より「その人が買える物件」
お客様から、
「結局、何を買うのが一番儲かりますか？」
と聞かれることがあります。
極端な話、
福岡なら天神のど真ん中。
日本なら銀座。
世界ならニューヨークやロンドンの一等地。
そういった不動産を買えるなら強いでしょう。
でも、
買えなければ意味がありません。
重要なのは、
その人が今買える中で、何が一番いいのか。
です。
11．600万円のワンルームから始めてもいい人もいる
例えば、
自己資金が少ない。
年収もまだそれほど高くない。
融資も大きく出ない。
そんな人に、
「絶対1億円の一棟マンションじゃないとダメです」
と言っていたら、一生買えないかもしれません。
だったら、
600万円の中古ワンルーム。
2,000万円の中古アパート。
など、
今買えるところから始めればいい。
まず「0→1」を作る。
1戸でも不動産オーナーになる。
そこから次へ進む。
僕は、このスピードもかなり大事だと思っています。
12．逆に「小さい物件から始める必要がない人」もいる
逆のケースもあります。
例えば、
年収1,500万円。
属性も良い。
金融機関から十分融資を受けられる。
そういう方が、
「怖いから現金500万円でワンルームを買います」
と言っていたら、
「いや、あなたはそこじゃないですよ」
ということもあります。
実際に、もう少し大きな融資を利用して新築アパートなどを提案することもあります。
だから、
全員に同じ商品を売るのは違う。
年収。
勤務先。
現金。
資産。
法人の利益。
家族構成。
年齢。
融資。
全部見たうえで、その人に合ったものを提案する。
それが不動産エージェントです。
13．投資物件を見るなら「CF・PL・BS」を理解する
ここから少し難しくなります。
ただ、これから不動産会社から独立したい方や、法人のお客様へ投資物件を提案したい方にはぜひ覚えてほしいです。
不動産投資を見る時には、
CF・PL・BS
という3つの視点があります。
CF＝キャッシュフロー
実際に、
毎月いくら入って、いくら出ていくのか。
多くの人がまず見るところです。
PL＝損益
売上に対して、経費がいくらかかり、会計上いくら利益が出ているのか。
BS＝バランスシート
資産・負債・純資産がどうなっているのか。
この3つです。
14．キャッシュフローだけ見ていると不動産投資は理解できない
例えば、
家賃10万円。
ローン返済8万円。
管理費・修繕積立金。
固定資産税。
管理会社への費用。
全部払ったら、
「ほとんどお金残らないじゃん」
という物件もあります。
CFだけ見ると、
「意味ないじゃん」
となります。
もちろん、キャッシュフローはめちゃくちゃ大事です。
特に現金が少ない方は、キャッシュフローが悪い物件を持ち続けることは難しいです。
でも、
不動産投資はCFだけではありません。
15．ローン返済の「元本」はどこへ行っているのか
例えばローン8万円のうち、
金利2万円。
元本6万円。
だったとします。
キャッシュフロー上は8万円出ています。
でも会計上、元本返済6万円は経費ではありません。
なぜなら、
借金が6万円減っているからです。
僕はこれを、
「不動産の中に6万円貯金している」
と説明します。
毎月6万円ずつ借金が減れば、それだけ自分の純資産は増えていきます。
現金として銀行口座には残っていない。
でも、
不動産の中に資産として積み上がっている。
ここを理解することが大切です。
16．1億円の不動産を20年返済したらどうなるか
例えば、
1億円の不動産をフルローンで取得したとします。
購入した瞬間は、
資産1億円。
借金1億円。
単純化すると、純資産はほぼゼロです。
でも20年間かけて借金を返していく。
物件価格が仮に1億円のままだとすれば、
最終的に、
資産1億円。
借金0円。
純資産1億円
になります。
普通に会社員として、
給料をもらって、
税金を払って、
生活費を払って、
残ったお金を貯めて、
1億円の純資産を作る。
これは相当大変です。
会社経営でも同じです。
だから、
BSを強くしていくという意味で不動産は非常に面白い
という話をしています。
独立・起業を考える不動産会社員にこそ学んでほしい
不動産会社から独立すると、
「今月いくら仲介できたか」
だけではなく、
- 自分の事業
- キャッシュフロー
- 利益
- 資産
- 負債
- 融資
まで考えなければいけなくなります。
営業マンのままでは知らなくても済んだ知識が、経営者になると必要になります。
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17．節税だけを目的に不動産を買うのは違う
不動産投資の話になると、
「節税になりますよ」
という話もよく出ます。
建物には減価償却があります。
また、取得時や保有中に一定の経費が発生します。
その結果、税務上の所得に影響するケースがあります。
ただし、
不動産投資は、ずっと税金を減らし続けるためだけにやるものではありません。
投資事業として長期的に利益が出れば、当然、納税額が増えることもあります。
本当に税金を払いたくないだけなら、極端に言えば「利益を出さない」のが一番です。
でも、それでは事業をやる意味がありません。
だから節税は、
不動産投資の目的ではなく、メリットの一つとして考える。
そのくらいがいいと思っています。
※具体的な税務判断については、物件・所得・法人／個人などによって異なるため、税理士等の専門家への確認が必要です。
18．ワンルームとファミリー区分は「出口」が違う
同じ区分マンションでも、
- ワンルーム
- ファミリー
では、かなり性質が違います。
特に僕が重要だと思っているのが、
出口戦略です。
ワンルームマンションは、最初に買う人も投資目的。
10年後に売る時も、基本的には次の投資家へ売ります。
つまり、
投資→投資
です。
一方ファミリータイプは、
オーナーチェンジで投資家へ売ることもできますが、
入居者が退去して空室になれば、
実際に住む人へ売却する
という出口もあります。
19．投資用と居住用では「融資」が違う
ここが重要です。
投資用不動産を次の投資家が買う場合、
基本的には投資ローンを利用します。
物件が古くなれば、
金融機関によっては融資期間が短くなることがあります。
融資期間が短くなれば、
毎月の返済額が増える。
↓
キャッシュフローが悪くなる。
↓
買える投資家が減る。
↓
価格に影響する。
ということがあります。
一方、実需向けファミリーマンションなら住宅ローンを利用できるケースがあります。
そのため、
「誰が次に買うのか」まで考えて物件を見る。
これが出口戦略です。
20．利回りが低くても「資産性」が高い物件がある
不動産投資を始めたばかりの頃は、
「利回り10％」
「キャッシュフローが毎月これだけ出る」
というところに目が行きがちです。
それは間違いではありません。
特に資金が少ない時期はキャッシュフローが重要です。
ただ、資産が増えてくると、
キャッシュフローより資産性を重視する
という考え方も出てきます。
例えば都心部のタワーマンションなど。
利回りは低い。
CFはそんなに良くない。
でも、
BS上の資産性が強い。
だから、投資家のステージによって買う物件も変わります。
21．不動産投資で最終的にものすごく大事なのが「融資」
不動産投資についていろいろ話してきましたが、最終的に非常に重要なのが、
融資です。
住宅ローンより、投資用不動産の融資はかなり複雑です。
同じお客様でも、
銀行Aでは融資が出ない。
銀行Bなら出る。
銀行Cなら金利は高いけれど期間が長い。
ということがあります。
さらに、
- お客様の年収
- 勤務先
- 自己資金
- 保有資産
- 法人の決算
- 物件価格
- 利回り
- 構造
- 築年数
- エリア
などでも変わります。
だから、
「この銀行なら絶対いけます」
という世界ではありません。
22．融資は「やってみないと分からない」
不動産投資の融資は、本当に金融機関によって違います。
そして、その時期によっても変わります。
だから、
まず打診する。
これが大事です。
研修の中でも、
「まず100物件見て、100件銀行へ打診するくらいやらないと分からない」
というメガ大家さんの話を紹介しています。
さすがに100件という数字はかなり強烈ですが、言いたいことは分かります。
机の上で、
「この銀行いけますかね？」
「この物件買えますかね？」
とずっと考えていても分からない。
実際に物件を見て、資料を取って、銀行へ持っていく。
この実務経験が重要です。
23．金融機関は一つに絞らない
昔から取引している銀行だから。
メインバンクだから。
という理由だけで、一つの金融機関に絞る必要はありません。
金融機関によって、
- 金利
- 融資期間
- 頭金
- 物件評価
- エリア
- 構造
- 法人・個人への評価
が違います。
だから、
複数の金融機関を開拓する。
これは不動産投資を続けるうえで非常に大切です。
不動産エージェントとして投資家をサポートするのであれば、物件情報だけではなく、
「どの金融機関に持っていくか」まで含めて提案できるようになる。
そこまでいけば、かなり営業マンとして差別化できます。
24．不動産会社で働いているからこそ、自分でも投資を経験してほしい
僕は、不動産エージェントにはできれば自分自身でも不動産投資を経験してほしいと思っています。
なぜなら、
物件を買ったことがない。
融資を受けたことがない。
管理会社とやり取りしたことがない。
固定資産税を払ったことがない。
確定申告したことがない。
売却したことがない。
その状態で、
「不動産投資とはですね……」
とお客様に説明するのと、
実際に経験したうえで説明するのでは、説得力が全然違うからです。
知識だけでは分からないことが、不動産にはたくさんあります。
25．30代・40代・50代から「会社員の次」を考える
30代。
40代。
50代。
不動産会社で何年か働いていると、
営業もできる。
契約も分かる。
物件も分かる。
でも、
「このまま会社の営業マンだけで終わるのか？」
と考える時期が来る人もいます。
僕は、不動産業界にいるのであれば、
その経験をもっと使っていいと思っています。
例えば、
会社員
↓
不動産エージェント
↓
個人事業主
↓
法人化
↓
不動産を保有
↓
管理収入・家賃収入を作る
↓
ビジネスオーナー・投資家へ
という道もあります。
全員が会社を辞めればいいという話ではありません。
でも、
「給料をもらう」以外の不動産との関わり方を知っておく。
これは非常に大きいと思います。
26．不動産エージェントは「仲介屋」で終わる必要はない
仲介はすごく大事です。
僕自身、仲介の仕事は好きです。
でも、
毎月ゼロからお客様を探して、
毎月ゼロから契約を作って、
毎月ゼロから売上を作る。
これだけを何十年も続けるのは、かなり大変です。
だから、
仲介で稼ぐ。
↓
その収入を使って不動産を買う。
↓
資産を作る。
↓
家賃収入を作る。
↓
事業も作る。
こういう発想も持ってほしいと思っています。
仲介はゴールではなく、自分の資産を作る入口にもできる。
これが不動産業界で働く大きなメリットの一つです。
27．不動産会社から独立したいなら「営業＋経営＋投資」を学ぶ
独立するために宅建を取る。
これはもちろん大事です。
でも、
宅建を持っている＝経営できる
ではありません。
独立すれば、
- 集客
- 営業
- 契約
- 売上管理
- 経費
- 税金
- 融資
- 採用
- 組織
- 投資
全部、自分で考えなければいけません。
だから、独立したいのであれば、
不動産営業だけではなく、
経営と投資も学ぶ。
その方が、独立した後の選択肢は圧倒的に増えます。
まとめ｜不動産エージェントだからこそ「投資」まで学ぼう
今回の不動産エージェント研修で伝えたいことは、
単純に、
「不動産投資は儲かります」
という話ではありません。
不動産エージェントとして仕事をするなら、
- 投資家のお客様にも対応できる
- リピート営業を作る
- 高額な不動産も扱える
- 融資を理解する
- CFだけでなくPL・BSを見る
- 出口戦略まで考える
- 自分自身も不動産を持つ
- 仲介収入を資産に変える
- 会社員から事業主・経営者へ進む
- 最終的に投資家としての収入も作る
ここまで考えてほしいということです。
不動産会社で働いているというのは、実はかなり恵まれた環境です。
毎日の仕事の中に、
- 物件
- オーナー
- 投資家
- 金融機関
- 管理会社
- 売買事例
という、不動産投資に必要な情報があります。
その環境を、
ただ給料をもらうためだけに使うのか。
それとも、
自分自身の知識・営業力・事業・資産を作るために使うのか。
ここで数年後、10年後に大きな差が出ると思っています。
不動産エージェントを目指す方。
不動産会社で働きながら独立を考えている方。
もっと不動産実務を勉強したい方。
ぜひ、仲介のその先まで学んでみてください。
不動産エージェント・不動産研修に興味がある方へ
Revoでは、
「不動産をもっと学びたい」
「今の不動産会社では経験できない分野も勉強したい」
「将来的に独立・起業したい」
「不動産エージェントとして活動したい」
という方向けに、不動産エージェント研修を行っています。
賃貸・売買・営業・不動産投資など、実務に近い内容を継続的に共有しています。
▶ オープンチャット「不動産エージェント研修（Revo）」に参加する
今すぐ独立する予定がなくても問題ありません。
まずは学ぶところから始めてみてください。