僕自身も、この新しい制度は知りませんでした。2026年4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの「住所等変更登記」が義務になっています。土地や建物を持っている方に関わる制度なので、対象になる方と、今のうちに確認しておきたいことをまとめます。

対象になるのは、不動産の登記名義人

今回のルールは、土地や建物の所有者として登記されている方が対象です。自宅だけでなく、賃貸に出している物件や、相続して自分名義になった土地なども含まれます。所有者の住所や氏名が変わった場合に、登記簿の情報を変更する必要があります。

ここでいう「住所」は、物件の所在地ではなく、所有者本人の住所です。物件そのものに変化がなくても、所有者が引っ越した場合は確認が必要になります。

変更から2年以内。以前の引っ越しも対象

2026年4月1日以降に住所や氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請するのが原則です。制度が始まる前に変更があり、登記が古いままになっている場合も対象で、こちらの期限は2028年3月31日です。

正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。ただし、期限が過ぎた瞬間に自動的に課されるものではありません。法務局が催告し、正当な理由なく対応しない場合に裁判所へ通知する流れです。対象や期限については、法務省の「住所等変更登記の義務化について」で確認できます。

住民票を移しただけでは、登記は変わらない

市区町村で転入・転居の届出を済ませても、それだけで不動産の登記上の住所が自動的に書き換わるわけではありません。住民票の手続きが終わっていることと、登記の住所が現在の住所になっていることは、別に確認する必要があります。

登記事項証明書を見ると、所有者として登録されている住所を確認できます。家を購入したときの住所や、何度か前の引っ越し先の住所が残っていないか、一度見ておきましょう。

無料の「スマート変更登記」も利用できる

毎回、自分で変更登記を申請する負担を減らすために、「スマート変更登記」という仕組みも始まっています。国内に住む個人の場合は、法務局へ生年月日などの「検索用情報」を申し出ることが利用の前提になります。法務局が住基ネットで変更を確認し、本人の了解を得たうえで、登記官が職権で変更登記を行います。

検索用情報の申出は無料で、この職権による変更登記にも登録免許税はかかりません。海外に住む方などは対象外となるため、利用条件の確認が必要です。詳しくは、法務省の「スマート変更登記について」と、利用方法の案内をご確認ください。

売却や住宅ローン完済の手続きがあるなら早めに

検索用情報を申し出ても、すぐに登記簿が更新されるわけではありません。不動産の売却や、住宅ローン完済後の抵当権抹消を急ぐ場合、登記上の住所が古いままであれば、別途、通常の住所変更登記を申請する必要があります。この点は、法務省のQ＆Aでも案内されています。

その際、登記上の住所から現在の住所までのつながりを確認できる書類が必要になる場合があります。転居を繰り返していると、現在の住民票だけでは足りず、戸籍の附票などで経緯を確認することもあります。必要書類については東京法務局の案内も参考になりますが、個別の状況に応じて法務局や司法書士へ確認してください。

まずは「今の登記住所」と「手続きの状況」を確認

土地や建物を所有していて、購入・相続後に引っ越した方は、登記の住所と現在の住所が一致しているか確認してみてください。古いままであれば、通常の変更登記を申請するか、スマート変更登記の対象になるかを、法務局や司法書士に相談できます。

すでに検索用情報を申し出た方は、法務局から届く意思確認の通知への対応も必要です。通知が届いたら内容を確認し、必要な回答をしてください。売却を予定している場合には、その日程も含めて早めに確認しておきましょう。

不動産の売却をご検討中の方は、Revoへご相談ください。登記申請の方法や必要書類については、法務局や司法書士への確認が必要です。

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※制度に関する情報は2026年10月時点のものです。