賃貸物件を持っているオーナーさんからすると、管理会社ってかなり重要です。家賃を集めてもらう、入居者対応をしてもらう、退去が出たら募集してもらう、設備が壊れたら修理を手配してもらう。自分で全部やらないために管理をお願いしているわけです。

だからこそ、一度管理会社を決めると、そのまま何年も任せっぱなしになっているオーナーさんも多いと思います。でも僕は、「管理会社に任せているから大丈夫」ではなく、「ちゃんと管理されているか」はオーナー側も見た方がいいと思っています。

今回は、賃貸物件の管理会社について「これが続いているなら、一度管理を見直してもいいんじゃないか」と僕が思うポイントをまとめます。

1．連絡しても、とにかく返事が遅い

まず一番分かりやすいのがこれです。電話してもつながらない。メールしても返ってこない。「確認します」と言われて、それから何日も音沙汰がない。

もちろん、管理会社も複数の物件を管理していますし、担当者が休みの日もあります。すべての連絡にその日のうちに回答できるとは限りません。

でも、「回答できない」と「連絡を返さない」は別だと思います。

その場で答えが出なくても、「確認して○日までに連絡します」と返すことはできます。それすらなく、こちらから何度も追いかけないと動かない状態が続くなら、僕ならちょっと考えます。

賃貸管理では、水漏れ、設備故障、騒音、退去、家賃滞納など、時間が経つほど問題が大きくなるものがあります。連絡の遅さは、単なる接客の問題ではなく、物件管理そのものに影響することがあります。

2．何をやったのか、オーナーに全然報告がない

これも結構大事です。

「入居者から設備の不具合がありました」「修理しました」「退去がありました」「こういうクレームがありました」。管理を任せている以上、全部の細かいやり取りを逐一オーナーへ報告する必要はないと思います。

でも、重要なことまで何も分からない状態は違うと思います。

例えば、数万円、数十万円の修繕をしているのに事前にも事後にも説明がない。入居者とのトラブルが長期間続いていたのに知らされていない。退去してからしばらく経っているのに、募集状況について何の説明もない。

こういう状態だと、オーナーは自分の物件で何が起きているのか分かりません。

一定の賃貸住宅管理業者には、管理業務の実施状況や家賃等の収受状況、維持保全の状況、入居者からの苦情とその対応状況などについて、オーナーへの定期報告が求められています。

法律上どうか以前に、僕は「預かっている不動産が今どういう状態なのかを説明できる」のは、管理会社として当たり前の部分だと思っています。

3．修繕費の見積もりが、毎回よく分からない

賃貸経営をしていると、修繕は避けられません。エアコンも壊れますし、給湯器も壊れます。水栓や換気扇、インターホンなどもいつか交換時期が来ます。

なので、「修繕費がかかった＝管理会社が悪い」という話では全くありません。

問題は、何を直すのか、なぜ必要なのか、いくらかかるのかが全然分からないケースです。

「エアコン交換です。15万円です。」だけ送られてきても、オーナーからすれば判断しづらいですよね。どの機種なのか。修理ではダメなのか。本体はいくらで、工事はいくらなのか。

逆に、そこがある程度分かるようになっていれば、「今回は交換した方がいいですね」と判断できます。

4．空室なのに「募集しています」で終わっている

僕がオーナーだったら、かなり気になるところです。

退去が出て1ヶ月、2ヶ月、3ヶ月と空いている。でも管理会社へ聞くと、「募集はしています」「もう少し様子を見ましょう」で終わる。

もちろん、不動産は時期もありますし、すぐ決まるとは限りません。家賃を下げれば必ず決まるという単純な話でもないです。

ただ、空室が続いているなら、何か原因があるはずです。

家賃が相場より高いのか。敷金・礼金などの条件なのか。写真が悪いのか。そもそも他社へ物件情報が十分に流れていないのか。内覧は入っているけれど室内を見て断られているのか。

「決まっていません」ではなく、「なぜ決まっていないと思うのか」を説明できるかが大事だと思います。

内覧件数や問い合わせ状況が分かれば、家賃を変えるのか、条件を変えるのか、写真を撮り直すのか、リフォームするのかという次の判断ができます。

5．「とりあえず家賃を下げましょう」しか言わない

これも僕はあまり好きじゃないです。

空室になったら、「家賃を3,000円下げましょう」「5,000円下げましょう」。もちろん、本当に家賃が相場より高ければ下げるべきです。

でも家賃を下げるのは簡単なんですよ。

一度下げれば、毎月その差額が続きます。3,000円でも年間3万6,000円ですし、長く入居すればその影響は積み上がります。

だから僕なら、家賃を下げる前に、「問い合わせは何件あったのか」「内覧は入っているのか」「競合物件はいくらなのか」「初期費用はどうなのか」「募集写真や掲載内容はどうなっているのか」を確認します。

全部確認したうえで、「この条件なら家賃を下げた方が結果的に得です」となるなら分かります。

何も分析せず、とりあえず値下げだけを提案するのであれば、管理というより単に価格で決めにいっているだけになってしまいます。

6．入居者対応が雑で、結果的にオーナーが損をする

管理会社を選ぶとき、オーナー側への対応だけ見ていても分からないことがあります。実際に毎日やり取りするのは入居者だからです。

例えば設備が壊れて連絡したのに何日も返事がない。騒音について相談しても何もしてくれない。退去時の連絡が雑。こういう状態が続けば、入居者からすれば「この物件に住み続けたくない」となってもおかしくありません。

オーナーからすると、管理会社の電話対応一つまで全部確認するのは難しいと思います。ただ、入居者から同じようなクレームが繰り返されるなら、その内容は見た方がいいです。

管理会社の対応が悪くて退去が増えたら、最終的に家賃が入らなくなるのはオーナーです。

管理会社選びは、オーナーに対して感じがいいかだけではなく、入居者にどう対応しているかも大事だと思います。

7．管理を解約しようとした瞬間、急に話が難しくなる

管理会社を変えようと思ったとき、「すぐ変えられる」と思っているオーナーさんもいるかもしれません。

でも実際は、管理受託契約の内容によって解約予告期間や手続きが決められていることがあります。サブリースが絡んでいれば、さらに契約関係が違います。

だから、管理会社に不満を持ってから初めて契約書を見るのではなく、管理をお願いした時点で「やめるときはどうなるのか」まで確認しておいた方がいいです。

「解約できない」と言われたから本当に絶対できないのか、「違約金がかかる」と言われたけれど契約書には何と書いてあるのか。ここは感情で話すのではなく、まず契約内容を確認した方がいいです。

特に管理委託とサブリースは同じものではありません。自分がどんな契約を結んでいるのか、オーナー自身も把握しておく必要があります。

管理会社を変える前に、まず確認してほしいこと

ここまで読むと、「うちの管理会社も当てはまる。すぐ変えよう」と思う方もいるかもしれません。でも、いきなり解約する前に一度整理した方がいいです。

僕なら、管理委託契約書を確認して、管理会社がどこまでやる契約なのかをまず見ます。そのうえで、最近の収支報告、修繕履歴、入居者対応、空室期間、募集条件などを確認します。

そもそも契約に入っていない業務を「やってくれない」と思っているケースもありますし、担当者を変えるだけで改善することもあります。

逆に、何度伝えても改善しない、報告もない、説明もない、空室対策も何をしているのか分からないという状態なら、管理会社そのものを見直すのも一つの選択肢です。

管理料が安い会社が、いい管理会社とは限らない

管理会社を選ぶとき、「管理料○％」という数字だけで比較することがあります。

もちろん毎月かかる費用なので安い方がいいと思うのは普通です。でも、管理料が少し安くても、空室が長引いたり、修繕の判断が遅かったり、入居者対応が悪くて退去につながったら、結果的にそちらの方が高くつくことがあります。

例えば家賃8万円の部屋が1ヶ月余計に空けば、それだけで8万円の家賃収入がなくなります。管理料の差だけではなく、その管理会社に任せることで物件の収益と状態がどうなるのかまで見た方がいいです。

僕は管理会社を選ぶなら、料金だけではなく、連絡の速さ、報告の分かりやすさ、募集力、修繕への対応、入居者対応まで含めて考えます。

オーナーも「全部お任せ」にしない方がいい

管理会社に任せる最大のメリットは、オーナーが毎日の管理業務をしなくていいことです。だから全部自分で細かくチェックしてください、という話ではありません。

でも、自分が持っている不動産が今どうなっているのかは、定期的に確認した方がいいと思います。

今何室空いているのか。家賃はいくらなのか。修繕はいくらかかっているのか。どんな問い合わせやトラブルがあるのか。空室なら、どういう募集をしているのか。

この辺を管理会社からちゃんと説明してもらえて、オーナー自身も把握できていれば、「管理会社に任せる」という状態になります。

何が起きているか全く知らない状態は、「任せている」というより「見ていない」に近いです。

管理会社に違和感があるなら、一度ほかの会社の話を聞いてみてもいい

今の管理会社に少し不満があっても、「こんなものなのかな」と思って、そのままにしているオーナーさんもいると思います。

別に、相談したから管理会社を変えなければいけないわけではありません。

今の管理内容や募集状況を見てもらって、「それなら今の管理会社で問題ないですよ」となるかもしれません。逆に、「ここはもう少し改善できそうですね」と分かることもあります。

賃貸経営は、物件を買って終わりではありません。買った後にどう管理するか、空室をどう減らすか、入居者にどう長く住んでもらうかで、収支は変わります。

「管理会社から連絡がない」「空室がなかなか決まらない」「修繕費がよく分からない」「管理会社を変えたいけど、どうすればいいか分からない」。そんな状態であれば、一度今の管理状況から整理してみてください。

※管理会社との契約内容、解約条件、費用負担などは管理受託契約等によって異なります。実際に管理会社の変更や契約解除を検討する場合は、現在締結している契約内容をご確認ください。