不動産投資に興味はあるけど、「借金が大きいし怖い」「何を見て物件を選べばいいのか分からない」という方は多いと思います。

確かに、不動産投資は数千万円単位の融資を使うこともあります。金額だけ見れば怖く感じるのは普通です。

ただ、不動産投資は見るべきポイントを理解して、無理な買い方をしなければ、リスクをある程度コントロールしやすい投資でもあります。

今回は、不動産投資を始める前に最低限見ておきたい、利回り、NOI、経費、融資、自己資金、物件の種類、出口まで、基礎的なところをまとめます。

不動産投資で最初に見るのは利回り

不動産投資の物件情報を見ると、まず目に入るのが「利回り」です。

例えば2,000万円の物件から年間120万円の家賃が入るなら、単純計算では表面利回り6％です。

計算式はシンプルです。

ただ、ここで終わると危ないです。

物件価格2,000万円で年間家賃120万円が入るからといって、その120万円が全部自分の手元に残るわけではありません。

表面利回りだけではなく、NOIを見る

僕が不動産投資を見るときに大事だと思うのが、NOIです。

NOIは、家賃収入から物件を運営するためにかかる経費を引いた後の収益を見る考え方です。

例えば年間120万円の家賃が入っていても、管理費、修繕費、固定資産税、保険、共用部の維持費などが年間30万円かかるなら、実際の収益は90万円です。

つまり、物件情報に書いてある家賃収入だけではなく、「最終的にいくら残るのか」を見る必要があります。

不動産投資は経費を甘く見ない

不動産には、買った後もいろいろな経費がかかります。

区分マンションなら、管理費や修繕積立金があります。一棟アパートや一棟マンションなら、共用部の電気代、水道代、清掃、設備の修理などが発生することもあります。

主な経費	内容
管理費	管理会社へ支払う費用など
修繕費	設備交換、内装、外壁、給湯器など
固定資産税等	毎年かかる税金
保険	火災保険など
空室	退去後、次の入居者が決まるまで家賃が入らない期間

特に古い物件は、利回りが高く見えることがあります。

でも、その分修繕費がかかる可能性もあります。利回り10％だから利回り5％の物件より絶対にいい、という話ではありません。

数字の裏側まで見ないと、本当の収益は分かりません。

融資が受けられるかもかなり重要

不動産投資は、物件だけ見ていても買えません。

もう一つ大事なのが融資です。

いい物件が見つかっても、自分がその物件に対して融資を受けられなければ買えません。

そして不動産投資の融資は、物件だけではなく、購入する人の属性も見られます。

年収、勤務先、勤続年数、ほかの借入、保有資産、自己資金など、いろいろな条件を見ながら金融機関が判断します。

つまり、不動産投資は「物件」と「買う人」のセットです。

同じ物件でも買える人と買えない人がいる

例えば同じ5,000万円の一棟アパートでも、Aさんには融資が出て、Bさんには出ないということがあります。

逆に、年収や資産背景が良くても、物件自体の評価が低ければ融資が出にくいこともあります。

なので、「この物件はいい物件ですか？」だけではなく、「自分がこの物件をどういう条件で買えるのか」まで見ないといけません。

ただし、ここで一つ注意したいのが、融資が出ることと、投資としていい物件であることは別ということです。

銀行が貸してくれるから買う。

これは危ない考え方です。

融資が出るかどうかは重要ですが、最終的に投資として成り立つかは、自分でも数字を見て判断する必要があります。

不動産投資は現金もある程度必要

不動産投資というと、「融資を使えば自己資金ゼロで買えるんですよね？」と聞かれることがあります。

条件によっては物件価格の多くを融資で賄えるケースもあります。ただ、僕は手元資金がまったくない状態で不動産投資をするのはおすすめしません。

物件を購入するときには、物件価格以外にも費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 融資関係の費用
• 税金
• 保険料

さらに購入後も、エアコンが壊れる、給湯器が壊れる、退去が出る、家賃がしばらく入らないなど、想定外の出費が発生する可能性があります。

だから、購入時に手元の現金を全部使うのではなく、何か起きたときに耐えられる現金を残しておくことが大事です。

不動産投資にはいろんな種類がある

「不動産投資」と一言で言っても、種類はかなりあります。

種類	特徴
ワンルームマンション	区分所有で比較的小さい単位から始めやすい
区分ファミリー	実需への売却も考えられる物件がある
一棟アパート	複数戸から家賃収入を得る
一棟マンション	規模が大きく、必要資金や管理も大きくなりやすい
戸建て	中古戸建てを購入して賃貸する方法など
店舗・オフィス	住宅とは違う賃料相場や空室リスクを見る必要がある

さらに、新築なのか中古なのかでも考え方は変わります。

利回り、融資、修繕、空室リスク、管理、出口。全部違います。

なので初心者ほど、「不動産投資」という大きなくくりで考えるのではなく、自分が何を買おうとしているのかを理解した方がいいです。

立地は「駅から何分」だけでは見ない

不動産投資では立地も重要です。

ただ、駅徒歩5分だから絶対に大丈夫という話でもありません。

その地域で、誰がその部屋を借りるのかを見る必要があります。

単身者なのか、ファミリーなのか、学生なのか、法人なのか。そのエリアに実際に賃貸需要があるのか。

そして今入っている家賃が適正なのかも大事です。

現在満室だから安心とは限りません。

今の入居者が退去したあと、同じ家賃で次の人が入るのか。そこまで見ておく必要があります。

満室でも安心とは限らない

「満室物件です」と聞くと、ものすごくいい物件に見えます。

もちろん、入居者がいること自体はプラスです。

ただ、満室だから何も確認しなくていいわけではありません。

例えば、周辺相場より高い家賃で昔から入っている入居者がいる場合、その方が退去したあとに同じ家賃で決まらない可能性があります。

逆に、周辺相場よりかなり安い家賃で入居している場合は、将来的に家賃収入を見直せる可能性もあります。

なので、今の家賃だけではなく、周辺の募集家賃と比べてどうなのかを確認することが大事です。

買うときから「最後にどう売るか」を考える

不動産投資は、買って終わりではありません。

最終的に売却するときのことまで考えて買った方がいいです。

例えば区分マンションなら、将来投資家に売るのか、実際に住む人へ売れるのか。

一棟物件なら、将来その物件を買う人にも融資が付きやすいのか。築年数が進んだときにどうなるのか。

今の利回りだけ良くても、将来売るのが極端に難しい物件なら、出口で困る可能性があります。

不動産投資は怖く見えるけど、自分で改善できる部分も多い

不動産投資は、借入額だけ見ると怖く見えます。

数千万円借りるなんて怖い。これは普通の感覚だと思います。

ただ、不動産投資には自分で改善できる部分もあります。

家賃設定を見直す。リフォームする。募集条件を変える。管理会社を見直す。設備を追加する。

株のように価格を自分で動かすことはできませんが、不動産の場合は、運営によって改善できる余地があります。

入居者がいれば毎月家賃が入り、土地や建物という実物も残ります。

このあたりが、不動産投資の特徴だと思います。

不動産投資は「絶対安全」ではない

ただし、不動産だから安全という意味ではありません。

買い方を間違えれば普通に失敗します。

• 相場より高く買う
• 家賃を高く見積もる
• 修繕費を考えない
• 融資が出たからという理由だけで買う
• 手元の現金を全部使う
• 売却するときのことを考えない

こういう買い方をすると、一気にリスクが高くなります。

逆に、このあたりを一つずつ確認していけば、不動産投資のリスクはかなり見えやすくなります。

最後に見るのは「数字が崩れても耐えられるか」

僕が最後に大事だと思うのは、最初のシミュレーション通りにいかなかったときでも持ち続けられるかです。

家賃が少し下がったらどうなるのか。1〜2ヶ月空室になったらどうなるのか。給湯器が壊れて数十万円の修理が出たらどうなるのか。融資金利が上がったらどうなるのか。

全部が一番いい状態で続く前提で買うのではなく、少し悪くなった状態でも耐えられるかを見る。

これが大事です。

不動産投資は、必要以上に怖がらなくていい

不動産投資は、絶対に儲かるものではありません。

でも、「借金が大きいから危険」「不動産投資は怖い」と最初から全部避ける必要もないと思っています。

利回りを見る。NOIを見る。経費を見る。融資条件を見る。手元資金を残す。賃貸需要を見る。そして最後に売るところまで考える。

この基本を押さえておけば、何が危ないのかが見えるようになります。

不動産投資で一番怖いのは、リスクがあることではなく、何がリスクなのか分からないまま買うことです。

Revoでは、これから不動産投資を始めたい方から、「この物件を紹介されたけど本当に買って大丈夫？」という方まで、不動産としての価値、賃料、融資、出口まで含めて一緒に整理しています。

※本記事は不動産投資の一般的な考え方を紹介するもので、特定の物件の収益性や融資承認、将来の価格上昇、利益を保証するものではありません。実際の投資判断では、物件ごとの収支、融資条件、税務、法務、修繕計画等をご確認ください。