不動産を買おうと思ったとき、多くの方が最初にするのが物件検索です。SUUMOやHOME’S、at homeなどを見て、「このマンションいいな」「この家を見てみたい」となり、そのまま内覧へ行く。

もちろん、それで良い物件に出会えることもあります。ただ、Revoでは不動産購入の相談を受けるとき、できればいきなり内覧から始めるのではなく、まず「なぜ買うのか」「いくらなら無理なく払えるのか」「どこまで条件を優先するのか」を整理することをおすすめしています。

不動産購入は、物件を見つけて終わりではありません。住宅ローン、資金計画、買付、契約、ローン本審査、決済、引渡しまで続きます。

まずは「どんな家が欲しいか」より、なぜ買いたいのかを聞く

Revoで購入相談を受けるとき、最初から「3LDKですか？」「駅徒歩何分ですか？」だけを聞くわけではありません。

まず聞きたいのは、なぜ今、不動産を買おうと思っているのかです。

たとえば、「家賃を払い続けるのがもったいない」「子どもが大きくなって今の家が狭い」「結婚した」「転勤が落ち着いた」「将来のことを考えて家を持ちたい」など、購入理由は人によって違います。

この理由が分からないまま物件だけを見ると、途中で条件がどんどん変わることがあります。

ヒアリングではこんなことを確認します

• なぜ不動産を購入しようと思ったのか
• いつ頃までに購入したいのか
• 現在の家賃や住居費はいくらか
• 家族構成や今後の家族計画
• 勤務地、通勤時間、学校など生活動線
• 車の台数や駐車場の必要性
• 戸建・マンション・土地などの希望
• 希望エリアと、そのエリアを選んでいる理由
• 自己資金や住宅ローンについての考え方

ここで大切なのは、質問表を上から順番に埋めることではありません。

「駅近がいい」と言われたら、なぜ駅近なのか。「新築がいい」と言われたら、なぜ新築なのか。条件の理由まで聞いていくと、別の選択肢が見えてくることがあります。

できれば購入前にライフプランニングをしてほしい

住宅購入では、どうしても「いくらの住宅ローンが組めるのか」が気になります。

ただ、僕は「いくら借りられるか」だけで物件価格を決めない方がいいと思っています。

大事なのは、これから住宅ローンを何十年と返していく中で、生活に無理が出ないかです。

住宅ローン以外にも、生活にはお金がかかります。子どもの教育費、車、旅行、老後資金、保険、趣味、住宅の修繕費。マンションなら管理費・修繕積立金などもあります。

金融機関から「この金額まで借りられます」と言われた金額と、家庭として「この金額なら無理なく払い続けられる」という金額は、必ずしも同じではありません。

できれば購入前に、現在の家計だけではなく、今後の収入や支出も含めてライフプランを整理しておくことをおすすめします。

もちろん将来を完璧に予測することはできません。ただ、何も考えずに住宅ローンの上限いっぱいまで借りるのと、一度家計全体を見たうえで購入価格を決めるのでは、意味がかなり違います。

「お金・エリア・物件」の3つから優先順位を決める

購入相談をしていると、当然いろいろな希望が出てきます。

駅に近い、新築、広い、安い、学校区がいい、駐車場2台、庭が欲しい、築浅、眺望がいい、設備がいい。

全部叶う物件が予算内にあれば一番簡単です。しかし、実際にはそうならないケースも多いです。

そこでRevoでは、物件探しをするときに大きく「お金」「エリア」「物件」の3つに分けて考えます。

項目	考えること
お金	購入価格・住宅ローン返済額・諸費用など
エリア	通勤・学校・駅距離・生活環境など
物件	広さ・築年数・設備・間取り・建物グレードなど

この3つを全部最優先にすると、なかなか物件が決まりません。

たとえば、「予算は絶対に上げたくない」「エリアも絶対に変えたくない」「新築で広い家がいい」となると、条件によってはそもそも物件が存在しないことがあります。

だから、まず3つのうち2つを軸にするくらいで考えると探しやすくなります。

「エリアと予算は変えたくないから、築年数は広げる」

「物件の広さと予算を優先したいから、エリアを少し広げる」

「エリアと物件グレードを優先するなら、予算をどこまで上げられるか考える」

こうやって条件を動かしていきます。

物件を探す前に、住宅ローンの事前審査も考える

購入予算がある程度整理できたら、住宅ローンを利用する場合は事前審査も検討します。

良い物件が見つかってから初めて住宅ローンの相談を始めると、買付を入れたいタイミングで動けないことがあります。

事前審査では、年収や勤務状況、既存の借入などをもとに金融機関が審査します。ただし、事前審査を通過したからといって本審査の承認が保証されるわけではありません。

また、審査で提示された借入可能額を、そのまま購入予算にする必要もありません。先ほどのライフプランと合わせて、実際の返済額を考えます。

いきなり内覧に行くと、決まらないことが多い

物件購入でよくあるのが、ポータルサイトで気になる物件を見つけて、そのまま内覧に行くパターンです。

もちろん内覧自体が悪いわけではありません。

ただ、購入理由、予算、エリア、優先順位が整理できていない状態で内覧を始めると、物件を見るたびに基準が変わります。

「この家は広いけど駅から遠い」

「こっちは駅近だけど少し高い」

「前の家の方がキッチンは良かった」

「やっぱりマンションの方がいいかな」

これを10件、20件と繰り返すと、どんどん分からなくなります。

内覧は、物件探しのスタートではなく、ある程度条件を整理したあとの確認作業という考え方でもいいと思います。

内覧では「きれい・広い」だけで判断しない

実際に内覧すると、写真では分からなかったことがかなり見えてきます。

日当たり、音、周辺道路、駐車のしやすさ、収納、家具配置、隣接建物との距離、共用部の状態などです。

中古住宅であれば、建物の状態や修繕履歴なども確認したいところです。マンションなら管理状況、管理費、修繕積立金、長期修繕計画なども重要です。

内覧時に全部を判断する必要はありません。ただ、見た目だけで「ここにします」と決めるのではなく、あとで確認すべき項目を整理していきます。

気になる物件が見つかったら、もう一度資金計画を出す

物件が絞れてきたら、その物件で実際にいくら必要になるのかを確認します。

不動産購入では、物件価格だけを用意すればいいわけではありません。

仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険、不動産取得税など、取引内容に応じて諸費用が発生します。中古物件でリフォームをするなら、その費用も含めて考える必要があります。

資金計画で確認する主な項目

• 物件価格
• 自己資金
• 住宅ローン借入額
• 毎月の返済額
• 購入時の諸費用
• リフォーム・引越し・家具家電などの費用
• 購入後にかかる固定資産税や管理費等

このタイミングで改めて、「この物件を買った後も生活に無理がないか」を確認します。

購入したい物件が決まったら「買付」を入れる

購入したい物件が決まったら、売主側へ購入の意思を伝えます。一般的には「購入申込書」や「買付証明書」などを提出します。

ここでは購入希望価格、契約希望日、住宅ローン利用の有無など、条件を記載する場合があります。

買付を出しただけで売買契約が成立するわけではありません。条件について売主と調整し、双方が合意したあとに売買契約へ進みます。

価格交渉をすることもありますが、「とりあえず大幅に下げて出してみる」という話ではありません。売主側の状況や相場、他の申込み状況などを確認しながら判断します。

売買契約前には、重要事項説明を受ける

条件がまとまったら売買契約へ進みます。

契約前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。土地や建物の権利関係、法令上の制限、インフラ、契約解除に関する事項など、購入判断に関係する重要な内容が説明されます。

ここは分からないまま聞き流さない方がいいです。

「これはどういう意味ですか？」と思ったところは、その場で確認してください。

売買契約では、売買代金、手付金、引渡し時期、契約解除、契約不適合責任などの条件も確認します。

売買契約後は住宅ローン本審査へ

住宅ローンを利用する場合は、売買契約後に本審査へ進むのが一般的です。

本審査では、申込者だけでなく購入物件についても確認されます。金融機関によって必要書類や審査内容は異なります。

承認後は、金融機関との金銭消費貸借契約など、融資実行に向けた手続きを進めます。

住宅ローン特約がある契約の場合は、その内容や期限も必ず確認しておきます。

決済・残代金支払い・所有権移転

住宅ローンや登記の準備が整ったら、いよいよ決済です。

残代金の支払い、固定資産税等の精算、登記手続きなどを行い、条件が整えば鍵を受け取ります。

司法書士が所有権移転登記や抵当権設定登記などを行うケースが一般的です。

ここでようやく、不動産の引渡しが完了します。

家を買うことがゴールではない

住宅購入は金額が大きいため、どうしても「物件を買うこと」がゴールになりやすいです。

でも実際には、買ったあとに何年、何十年とその家で生活します。

だから僕は、物件を探す前に「なぜ買うのか」「どんな生活をしたいのか」「いくらなら無理なく払えるのか」を整理した方がいいと思っています。

良い物件を見つけることも大事です。

ただ、それ以上に「その物件を買ったあとも無理なく生活できるか」まで含めて考えることが大切です。