こんにちは。Revo代表の安川亮介です。リフォーム済みの中古住宅は、内装がきれいで、すぐに住めそうに見えるものです。そこで気に入ったとしても、確認しておきたいことは残ります。

僕は、特に中古戸建てでは道路や土地の方が大事だと思っています。建物はリフォームで改善できる部分がありますが、「リフォーム済みだから全部大丈夫」とは言えません。今回は、購入前に何を確かめるかを整理します。

1．きれいな室内を見る前に、道路と土地を確認する

僕は、中古戸建てでは道路や土地の条件を重視します。内装や設備は工事で改善を検討できますが、その土地がどこにあり、どの道路にどう接しているかは、リフォームしても変わらないからです。

前の道に車が通っているから大丈夫、という確認では足りません。建築基準法上の道路の扱い、道路の幅や敷地との接し方、セットバックの要否、私道なら通行や工事に関わる権利・承諾などを担当者に確認します。将来の建替えを考えているなら、その条件も調べておきます。

道路調査については、道路調査の基本をまとめた記事も参考にしてください。自分で見て分かることと、役所や資料で確認することを分ける必要があります。

土地については、ハザードマップと自治体の資料で災害リスクを確認します。周辺の高低差や擁壁、現地の状況も見て、気になる点は専門家へつなぐ。地図に色がないことだけで、安全と決めることはできません。表示の限界は、ハザードマップのFAQも参照してください。

2．「リフォーム済み」の中身を、工事一覧で確認する

リフォーム済みの家は、暮らし始めるときの姿をイメージしやすいのがよいところです。ただ、キッチンや壁紙が新しくても、家全体を新しくしたとは限りません。どこを、いつ、どのように直したかを聞いてください。

新しくしたところに加えて、手を付けていないところを聞くと、確認が進みます。給湯器を交換していても、給排水管まで更新したかは別です。屋根や外壁、床下などについても、工事内容に入っているか、資料が残っているかを確かめます。

設備は年式だけでなく、自分たちが使いやすいかも見てください。収納や生活動線、扉の開閉、家具や家電を置く寸法を確認します。水を出すなどの操作は、売主や担当者の許可と、現地の設備状況に従って行います。

3．雨漏りやシロアリは、跡と補修履歴を合わせて見る

内覧では、においや湿気、染み、床や建具の様子なども見ます。ただ、気になる跡があるから欠陥だと決めつけたり、跡がないから問題がないと決めたりはできません。リフォームで表面が変わっている部分もあります。

過去に雨漏りやシロアリ被害があったか、あったなら、いつ、どこを、どう直したかを聞きます。「直してあります」という説明に加えて、工事の記録や写真、保証書などがあるかを確認してください。原因への対応と、見える仕上げの交換は分けて考えます。

説明や資料だけで分からないことは、そのまま分からないこととして残します。不動産会社の担当者が詳しそうに話すことと、建物の専門調査で確認できていることは同じではありません。気になる部分があれば、次の調査の相談につなげます。

4．中古戸建ては、インスペクションの利用を勧めたい

僕は、中古戸建てを買うならインスペクションを利用することを勧めたいと思っています。不動産屋だから建物の構造まで全部判断できる、というわけではありません。建築士など、調べたい内容に対応できる専門家の力を借りることが大事です。

宅建業法上の建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が基準に沿って行います。主に構造上重要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分の状態を調べるものです。制度の概要は、国土交通省のインスペクションの解説で確認できます。

依頼前には、調査範囲、方法、費用、調査できない可能性のある箇所を確認します。結果を見るときも「不具合が見つからなかった部分」と「調べられなかった部分」を区別してください。既に調査済みなら、実施日と報告書を確認します。

建物状況調査は、すべての欠陥がないことや、将来の不具合がないことを保証するものではありません。耐震性や法令への適合を詳しく確認したい場合も、必要な調査は別に相談します。国土交通省の制度案内でも、調査の限界が説明されています。

5．売主が調査を断ったら、「確認できないこと」を判断材料にする

買主が建物状況調査を依頼するには、売主の同意が必要です。調査を希望する場合は、契約前の早い段階で担当者に伝え、調査内容や日程、費用負担を調整します。この点は国土交通省の活用の手引き（2024年4月）にも記載されています。

価格が低い古い物件などでは、売主が調査に消極的なケースもあります。ただ、断られたことだけで、欠陥を隠していると断定することはできません。まずは理由を確かめ、日程や方法の調整が可能かを確認します。

それでも調査できない場合は、未確認の部分が残るということです。安いから大丈夫と扱うのではなく、その状態で購入を判断できるかを考える。追加の修繕費も見通せず不安が残るなら、そのまま進む必要はありません。

6．リフォームの保証と、法令・建物の確認を混同しない

工事の保証がある場合は、何が、いつまで保証されるのかを書面で確認します。設備の保証、リフォーム工事の保証、既存住宅売買瑕疵保険は、それぞれ対象や条件が違います。「保証付き」という一言で、家の全部が保証されると考えないことです。

確認済証・検査済証、図面、増改築の履歴なども、残っている資料を確認します。書類が見つからないだけで直ちに違法とは決められませんが、確認できない点は建築士や役所などに相談します。建物状況調査を受けたことだけで、法令の確認まで済んだとは扱いません。

購入後にさらに工事をする予定があるなら、希望する工事が可能か、必要な手続きと費用を契約前に確認します。2025年4月以降、一定の木造戸建ての大規模な修繕・模様替えは建築確認の対象です。すべてのリフォームが対象ではないので、国土交通省の案内（2025年3月版）も参照し、具体的な工事内容を専門家へ伝えてください。

7．見た目の好印象と、確認できたことを並べて判断する

リフォームで使いやすくなる部分はありますし、きれいな室内を気に入ることも大事です。そのうえで、道路や土地、工事範囲、建物の状態を確認する。分からないことを、リフォーム済みという言葉だけで埋めないようにしたいんです。

マンションの場合は、室内のリフォームと共用部の状態・管理を分け、長期修繕計画や修繕積立金の改定予定なども確認します。戸建てでもマンションでも、購入後に必要な支出を資金計画へ戻して考えます。

気になる中古住宅がある方は、物件資料と、心配な点をRevoへお聞かせください。調べる項目を整理し、建物について専門家の確認が必要な場合は、その相談も含めて進めましょう。

公的資料の確認日：2026年10月9日。実際の調査範囲・保証条件・法令上の扱いは、物件と依頼内容ごとに確認してください。